【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所2020年2月5日發(fā)佈「大臺中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺」2020年2月份房市分析月報(bào)，就臺中市不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析。該事務(wù)所表示，本次各數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)買賣登記案件數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2020年1月、建/使照數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2019年12月、實(shí)價(jià)登錄統(tǒng)計(jì)至2019年11月。該研究報(bào)告由三個(gè)面向分析當(dāng)年SARS與現(xiàn)今武漢肺炎疫情發(fā)生時(shí)的條件差異，認(rèn)為「對房市衝擊有限」。
 
在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2020年1月的買賣登記棟數(shù)為2,821棟，相較於上月減少36.2％，比去年同月減少26.5％；本月適逢春節(jié)連假為傳統(tǒng)淡季，故有量減情形。而1月買賣移轉(zhuǎn)的前三大熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(436棟)、西屯區(qū)(384棟)及南屯區(qū)(249棟)。
 
建照、使照量部分，2019年12月建照為3,058(戶)，月增2.15倍，年增1.07倍；使照為1,151(戶)，月減42.8％，年增1.09倍。統(tǒng)計(jì)2019年全年建照量合計(jì)為25,495(戶)，較去年增加4,250(戶)，年增20％；使照量為13,814(戶)，比去年增加667戶，年增5％。
 
建照量已連續(xù)四年攀升，2019年再創(chuàng)歷史新高點(diǎn)，主要與建商為因應(yīng)目前剛性需求的低總價(jià)門檻，轉(zhuǎn)推小坪數(shù)、戶數(shù)多的產(chǎn)品有關(guān)；使照量雖無顯著成長，但也維持連續(xù)兩年正成長，若再考量預(yù)售屋建築完工之遞延期，後續(xù)恐有爆量情形。
 
依據(jù)2019年11月份實(shí)價(jià)登錄資料顯示，臺中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為43.7％與26.8％，而成交金額比例分別為50％與29.3％。2019年11月建物交易總金額為約325億元，本月交易量較上月減少逾百億，不論是大樓、透天厝、店面或其他(工廠、廠辦、農(nóng)舍、倉庫)之交易均較上月下滑。
 
屋齡2年內(nèi)之大樓新成屋交易主要集中在北屯區(qū)、南屯區(qū)與西屯區(qū)。北屯區(qū)全區(qū)價(jià)揚(yáng)，均標(biāo)~頂標(biāo)漲幅在2.9~4.5萬元間，主要反映順天硯山行、鼎佳耀文心、登陽仰峰等數(shù)案行情；南屯區(qū)全區(qū)價(jià)格均達(dá)30萬/坪，其中超過六成交易屬雙橡園1617個(gè)案，該案成交價(jià)為50.5~58.5萬/坪，影響均標(biāo)以上區(qū)位大幅攀升；西屯區(qū)因有國泰層峰、惠宇觀市政交易而使均標(biāo)以上價(jià)漲，後標(biāo)以下區(qū)位則有轉(zhuǎn)跌情形。
 
屋齡2年內(nèi)之透天厝新成屋交易主要集中在后里區(qū)、大雅區(qū)及清水區(qū)。后里區(qū)適逢慕夏之庭與后里路27巷31弄(恆詠建設(shè))個(gè)案整批交屋，成交總價(jià)分別為960~1,480萬、998~1,950萬元間；大雅區(qū)以青園墅說與龍善二街112巷(宸家建設(shè))交易為主，成交總價(jià)分別為1,050~1,360萬、1,220~1,468萬元間，全區(qū)價(jià)格表現(xiàn)與上月相當(dāng)；清水區(qū)全區(qū)價(jià)格有成長，其中過半交易係位於忠孝二街86巷(鑫富裕建設(shè))個(gè)案，成交總價(jià)為870~1,348萬元間。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場研究室陳孟筠特助表示，內(nèi)政部最新公布的2019年全國買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)合計(jì)300,275棟，為繼2014年以來，睽違四年後再度叩關(guān)30萬門檻，替房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)心劑；然而與此同時(shí)，卻爆發(fā)武漢肺炎，難免讓人憂心是否會(huì)重演當(dāng)年SARS的動(dòng)盪期，藉由下述三個(gè)面向分析當(dāng)年與現(xiàn)今疫情發(fā)生時(shí)的條件差異：
 
1.股市資金動(dòng)能指標(biāo)狀態(tài)不同：
回顧SARS爆發(fā)前夕，將時(shí)空背景拉回至2000年9月當(dāng)時(shí)，股市開始出現(xiàn)死亡交叉(即M1B年增率小於M2年增率)，資金從股市中流出，市場資金呈現(xiàn)匱乏狀態(tài)，在沒有活水的滾動(dòng)之下，難以帶起整體經(jīng)濟(jì)的活絡(luò)度；而於2002年中國疫情失控時(shí)，當(dāng)時(shí)的臺灣股價(jià)加權(quán)指數(shù) 正處於低點(diǎn)(4452.45點(diǎn))，疫情加劇更重創(chuàng)了股市，於2003年第一季更下探至4321.22點(diǎn)，而後於第二季起快速回穩(wěn)。
 
由上述分析可得知，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)面基本盤是不穩(wěn)健的，SARS的發(fā)生成為壓倒市場的關(guān)鍵因子；然而自2018年2月以來，M1B與M2年增率長期呈現(xiàn)黃金交叉狀態(tài)，市場資金活水十分充沛，疫情反而帶動(dòng)防疫概念股的拉升。
 
2.行銷方式有別以往：
近幾年來網(wǎng)路快速發(fā)展，交易型態(tài)從傳統(tǒng)據(jù)點(diǎn)走向網(wǎng)路電商，售屋的行銷管道也從接待中心的固定據(jù)點(diǎn)移至Facebook(臉書)上的即時(shí)互動(dòng)，如若再以科技產(chǎn)品VR加以輔助，在家就能360度實(shí)景賞屋已不成問題。

甚至能借助Youtuber(網(wǎng)紅)製作網(wǎng)路視頻進(jìn)行建案的開箱介紹，曝光度與行銷力能再次獲得提升；因此，即便是防疫的特別時(shí)期，仍能進(jìn)行銷售與消費(fèi)行為，並不完全受限於面對面直接接觸的行銷方式，網(wǎng)路崛起之勢不容小覷。
 
3.利率正逢低點(diǎn)，資訊透明度佳：
依據(jù)中央銀行歷史資料記載，2000年1~3月的房貸利率均超過7％以上，之後呈逐步下修，直至2003年下半年SARS疫情趨緩之際，利率約落在3％左右。

而自2016年7月迄今，利率已長期維持在1.6％上下，每月幾無明顯變化。
 
現(xiàn)在臺灣正處於低利率時(shí)代，即便有臨時(shí)突發(fā)事件造成一時(shí)的動(dòng)盪，但相較於SARS當(dāng)時(shí)的貸款負(fù)擔(dān)條件，現(xiàn)今要面對的償還壓力已相對偏小，且大眾對於這次疫情已有了一定程度的應(yīng)變能力，在資訊透明度健全的原則下，要對市場造成巨大衝擊是不太可能的事。
 
綜合上述所言，陳孟筠認(rèn)為新的一年不需要過度悲觀，惟第一季適逢農(nóng)曆新年、氣候寒冷及武漢肺炎的干擾，房市於第一季會(huì)先進(jìn)行整盤，待第二季再接續(xù)2019年的推案動(dòng)能，反觀觀光旅遊業(yè)則須嚴(yán)陣以待；根據(jù)交通部觀光局統(tǒng)計(jì)資料指出，2019年1~11月來臺遊客中，中國大陸即佔(zhàn)24.3％(2,610,274人次)，而臺灣出國至中國大陸的比例則為23.5％(3,737,227人次)，均不在少數(shù)，現(xiàn)階段受限於停止出團(tuán)至中國大陸及中國大陸旅客禁止來臺之影響，再加上2020年暑假延後至7/15，打亂了原本傳統(tǒng)旺季寒、暑假的佈局，使得原本就表現(xiàn)疲弱的觀光旅遊業(yè)更是雪上加霜，政府應(yīng)即早規(guī)劃紓困與振興產(chǎn)業(yè)之相關(guān)政策，以避免擴(kuò)大損害。